ZnajdĽ produkt
wyszukiwanie zaawansowane
Jak uniknąć podatku przy sprzedaży lub kupnie mieszkania
Takie pytania zadaje sobie niejedna osoba w trakcie transakcji mieszkaniowej. Pocieszające jest to, że podatków czasami całkowicie zgodnie z prawem można... nie zapłacić. Jak to zrobić? Przeczytaj informator Gazety Wyborczej. I pamiętaj - jeśli masz wątpliwości, jak rozumieć przepisy, zwróć się do urzędu skarbowego po interpretację podatkową. Jeśli się do niej zastosujesz, nie może cię spotkać żadna krzywda. Jak to zrobić?
Według Piotra Miączyńskiego z Gazety Wyborczej wniosek składasz do naczelnika urzędu skarbowego. Piszesz w nim np. "w trybie art. 14a ustawy z 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa zwracam się z wnioskiem o udzielenie pisemnej interpretacji co do zakresu i sposobu zastosowania prawa podatkowego w mojej indywidualnej sprawie (tutaj piszesz, o jaką sprawę chodzi i jakie przepisy twoim zdaniem powinny zostać zastosowane)".
Urząd ma trzy miesiące od złożenia wniosku na udzielenie odpowiedzi. W sprawach skomplikowanych może przedłużyć ten termin o kolejny miesiąc, o czym jednak musi powiadomić wnioskodawcę.
Mieszkanie pod kontrolą fiskusa
Gdy kupujesz mieszkanie, dom lub działkę musisz zapłacić podatek od czynności cywilnoprawnych w wysokości 2 proc. od wartości nieruchomości. Robisz to gdy:
• Jeśli kupujesz mieszkanie (nieruchomość) na rynku wtórnym.
• Deweloper nie jest płatnikiem VAT (bardzo rzadki przypadek).
A kiedy nie płacisz podatku:
• Jeśli kupujesz mieszkanie (dom) od spółdzielni, czyli na tzw. rynku pierwotnym na prawie spółdzielczym własnościowym, w ogóle nie płacisz podatku od czynności cywilnoprawnych!
• Sprzedaż jest na podstawie przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami, np. wykup mieszkania komunalnego.
Przepisy nie regulują, kto ma płacić podatek (ustawodawca decyzję tę pozostawił stronom umowy), bo dla państwa jest nieważne, czy będzie to sprzedawca, czy kupujący. Ale odpowiedzialność ciąży solidarnie na stronach umowy. Oznacza to, że jeśli podatek nie wpłynie, urząd skarbowy może się go domagać w pełnej wysokości od kupującego lub sprzedającego. Kogo z was wybierze, zależy od woli urzędników. Przy umowie kupna-sprzedaży podatek zwyczajowo płaci kupujący.
Ile się płaci podatku?
Zależy to od wartości mieszkania (domu, działki). Podatek jest zawsze ten sam - 2 proc., czyli przy mieszkaniu o wartości 100 tys. zł zapłacisz 2 tys. zł. Jeśli kupujesz mieszkanie od dewelopera, który nie jest płatnikiem podatku VAT, to płacisz 2-proc. podatek od czynności cywilnoprawnych (tzw. PCC) od udziału w gruncie (czyli od wartości ziemi). Obowiązek podatkowy powstaje w chwili zawarcia umowy. Innymi słowy - płacisz go od razu u notariusza.
Dodatkowo musisz wypełnić formularz PCC 1 (kto, z kim, kiedy zawarł umowę sprzedaży, w jakiej wysokości jest podatek itp.). Jeśli umowa sprzedaży została zawarta między więcej niż dwiema osobami, trzeba dodatkowo złożyć załącznik PCC- 1/A.
PAMIĘTAJ! Wartość umowy to po prostu suma, jakiej żąda od ciebie druga strona umowy, wpisana w umowie kupna-sprzedaży. Czy to oznacza, że możesz się dogadać na boku ze sprzedającym, przekazać pod stołem pieniądze, a w umowę wpisać fikcyjną (i oczywiście grubo zaniżoną) kwotę? Nie! Nad całą transakcją czuwa bowiem urząd skarbowy (ma pięć lat na to, żeby cię skontrolować!). Jego urzędnicy mają tabele z opisami, ile kosztuje nieruchomość w danej dzielnicy miasta. Jeśli urzędnik zerknie do owej tabeli i na jej podstawie uzna zapłaconą przez ciebie cenę mieszkania (domu, działki) za zaniżoną, będziesz musiał wtedy zapłacić fiskusowi różnicę między podatkiem od wpisanej w umowie kwoty a podatkiem od kwoty, którą według skarbówki powinieneś był zapłacić.
PRZYKŁAD Kupiłeś za 200 tys. Fiskus ocenia wartość na 250 tys. zł. Zapłaciłeś 4 tys. zł podatku, musisz jeszcze dopłacić 1 tys. To nie koniec! Dodatkowo urząd obciąży cię odsetkami za zwłokę! Możesz oczywiście upierać się przy swoim, że za mieszkanie (dom, działkę) zapłaciłeś tyle, ile wpisano w umowie, i ani grosza więcej. Fiskus powoła wtedy biegłego rzeczoznawcę do wyceny. Jeśli ustalona przez niego wartość przekroczy o 33 proc. cenę podaną przez ciebie i sprzedającego, koszty ekspertyzy obciążą was solidarnie! A są to całkiem solidne pieniądze, bo za ekspertyzę płaci się ok. 500-1 tys. zł. Od decyzji urzędu możesz odwołać się do izby skarbowej, a gdy to nie pomoże - do NSA.
Uwaga! Może się zdarzyć, że wycena biegłego rzeczoznawcy będzie niższa od ceny wpisanej do aktu. Wówczas urząd będzie musiał zwrócić nadpłacony podatek.
Oczywiście pomysłowi rodacy mają swoje sposoby, aby przykry obowiązek płacenia podatku minimalizować. Np. wpisują do aktu notarialnego, że mieszkanie jest do generalnego remontu (mimo że lokal jest w stanie dobrym). Takie zachowanie jest jednak nielegalne!
RADA Jeśli kupiłeś "okazyjnie" mieszkanie na rynku wtórnym do remontu, a boisz się kłopotów ze skarbówką - sfotografuj je przed remontem! Staraj się zrobić zdjęcia tak, żeby w jak najpełniejszy sposób pokazały, w jakim jest złym stanie. Koncentruj się na zaciekach, pęknięciach, pokazaniu łazienki bez glazury, drewnianej podłogi przed cyklinowaniem itp.
Według Piotra Miączyńskiego z Gazety Wyborczej wniosek składasz do naczelnika urzędu skarbowego. Piszesz w nim np. "w trybie art. 14a ustawy z 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa zwracam się z wnioskiem o udzielenie pisemnej interpretacji co do zakresu i sposobu zastosowania prawa podatkowego w mojej indywidualnej sprawie (tutaj piszesz, o jaką sprawę chodzi i jakie przepisy twoim zdaniem powinny zostać zastosowane)".
Urząd ma trzy miesiące od złożenia wniosku na udzielenie odpowiedzi. W sprawach skomplikowanych może przedłużyć ten termin o kolejny miesiąc, o czym jednak musi powiadomić wnioskodawcę.
Mieszkanie pod kontrolą fiskusa
Gdy kupujesz mieszkanie, dom lub działkę musisz zapłacić podatek od czynności cywilnoprawnych w wysokości 2 proc. od wartości nieruchomości. Robisz to gdy:
• Jeśli kupujesz mieszkanie (nieruchomość) na rynku wtórnym.
• Deweloper nie jest płatnikiem VAT (bardzo rzadki przypadek).
A kiedy nie płacisz podatku:
• Jeśli kupujesz mieszkanie (dom) od spółdzielni, czyli na tzw. rynku pierwotnym na prawie spółdzielczym własnościowym, w ogóle nie płacisz podatku od czynności cywilnoprawnych!
• Sprzedaż jest na podstawie przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami, np. wykup mieszkania komunalnego.
Przepisy nie regulują, kto ma płacić podatek (ustawodawca decyzję tę pozostawił stronom umowy), bo dla państwa jest nieważne, czy będzie to sprzedawca, czy kupujący. Ale odpowiedzialność ciąży solidarnie na stronach umowy. Oznacza to, że jeśli podatek nie wpłynie, urząd skarbowy może się go domagać w pełnej wysokości od kupującego lub sprzedającego. Kogo z was wybierze, zależy od woli urzędników. Przy umowie kupna-sprzedaży podatek zwyczajowo płaci kupujący.
Ile się płaci podatku?
Zależy to od wartości mieszkania (domu, działki). Podatek jest zawsze ten sam - 2 proc., czyli przy mieszkaniu o wartości 100 tys. zł zapłacisz 2 tys. zł. Jeśli kupujesz mieszkanie od dewelopera, który nie jest płatnikiem podatku VAT, to płacisz 2-proc. podatek od czynności cywilnoprawnych (tzw. PCC) od udziału w gruncie (czyli od wartości ziemi). Obowiązek podatkowy powstaje w chwili zawarcia umowy. Innymi słowy - płacisz go od razu u notariusza.
Dodatkowo musisz wypełnić formularz PCC 1 (kto, z kim, kiedy zawarł umowę sprzedaży, w jakiej wysokości jest podatek itp.). Jeśli umowa sprzedaży została zawarta między więcej niż dwiema osobami, trzeba dodatkowo złożyć załącznik PCC- 1/A.
PAMIĘTAJ! Wartość umowy to po prostu suma, jakiej żąda od ciebie druga strona umowy, wpisana w umowie kupna-sprzedaży. Czy to oznacza, że możesz się dogadać na boku ze sprzedającym, przekazać pod stołem pieniądze, a w umowę wpisać fikcyjną (i oczywiście grubo zaniżoną) kwotę? Nie! Nad całą transakcją czuwa bowiem urząd skarbowy (ma pięć lat na to, żeby cię skontrolować!). Jego urzędnicy mają tabele z opisami, ile kosztuje nieruchomość w danej dzielnicy miasta. Jeśli urzędnik zerknie do owej tabeli i na jej podstawie uzna zapłaconą przez ciebie cenę mieszkania (domu, działki) za zaniżoną, będziesz musiał wtedy zapłacić fiskusowi różnicę między podatkiem od wpisanej w umowie kwoty a podatkiem od kwoty, którą według skarbówki powinieneś był zapłacić.
PRZYKŁAD Kupiłeś za 200 tys. Fiskus ocenia wartość na 250 tys. zł. Zapłaciłeś 4 tys. zł podatku, musisz jeszcze dopłacić 1 tys. To nie koniec! Dodatkowo urząd obciąży cię odsetkami za zwłokę! Możesz oczywiście upierać się przy swoim, że za mieszkanie (dom, działkę) zapłaciłeś tyle, ile wpisano w umowie, i ani grosza więcej. Fiskus powoła wtedy biegłego rzeczoznawcę do wyceny. Jeśli ustalona przez niego wartość przekroczy o 33 proc. cenę podaną przez ciebie i sprzedającego, koszty ekspertyzy obciążą was solidarnie! A są to całkiem solidne pieniądze, bo za ekspertyzę płaci się ok. 500-1 tys. zł. Od decyzji urzędu możesz odwołać się do izby skarbowej, a gdy to nie pomoże - do NSA.
Uwaga! Może się zdarzyć, że wycena biegłego rzeczoznawcy będzie niższa od ceny wpisanej do aktu. Wówczas urząd będzie musiał zwrócić nadpłacony podatek.
Oczywiście pomysłowi rodacy mają swoje sposoby, aby przykry obowiązek płacenia podatku minimalizować. Np. wpisują do aktu notarialnego, że mieszkanie jest do generalnego remontu (mimo że lokal jest w stanie dobrym). Takie zachowanie jest jednak nielegalne!
RADA Jeśli kupiłeś "okazyjnie" mieszkanie na rynku wtórnym do remontu, a boisz się kłopotów ze skarbówką - sfotografuj je przed remontem! Staraj się zrobić zdjęcia tak, żeby w jak najpełniejszy sposób pokazały, w jakim jest złym stanie. Koncentruj się na zaciekach, pęknięciach, pokazaniu łazienki bez glazury, drewnianej podłogi przed cyklinowaniem itp.
Partnerzy
